费伦茨城区两处半地下商业物业出售，各自拥有独立的不动产登记编号。
Ipar 街
两处分别登记的物业，由业主直接出售。
各方案是互为替代的用途构想，并非同时实施的规划。效果图仅展示可能的改造方式，具体可行性需另行评估。
一张共享长桌、提前预约的晚宴，以及亲切的待客体验。前部带窗空间可构想为用餐区，内部空间则可作为厨房及配套区域。
这是改造构想，并非已营业的餐厅。以下五张图片均为 AI 效果图。
带窗用餐区、长餐桌及温暖的晚间照明。效果图展示一种可能的布置方案。
菜品可在宾客面前完成装盘。排风系统及厨房设备需由专业人员另行设计。
提前预约的小型聚会。可容纳的座位数量须由最终平面设计确定。
入口台阶旁的接待区域，与用餐区相连。
备餐、洗涤与储存区域分开设置。图片展示拟议布局。
排风、公用设施、卫生条件及客流动线均需现场专业评估。“私宴餐厅”仅为构想名称，不代表物业属于住宅。
摄影 · 视频 · 播客摄影与内容制作工作室可控光线，多样创作。可供产品摄影、人像、访谈及小型视频制作租用的创作空间。后部无窗房间有利于自主控制灯光。
弧形背景与可移动柔光设备构成摄影棚的基础。清晰的工作动线将模特、相机与灯光位置分开。
双人访谈布置配有麦克风、织物表面及柔和照明。拟议的声学处理需专业设计。
桌面产品摄影区配有纸质背景、支架及道具架，可设想用于电商与小型品牌的内容制作。
前部带窗空间结合化妆台、衣架及等候区，供团队与客户做拍摄准备。
后期制作空间构想位于另一处已粉刷的内部区域，配有剪辑工作站及共同看片的座位。屏幕内容仅作示意。
前部为接待与化妆准备区，内部设置摄影背景、播客室及剪辑区，设备可存放于可上锁的储藏空间。
同一地点可构想用于品牌产品照、访谈视频及社交媒体内容制作。可移动设备便于快速更换布景。
需设计适合层高的灯光、电力容量、隔音及低噪声通风。图片不代表物业已具备相应声学性能。
工坊 · 设计 · 社群创意工坊与展示空间动手创作，展示分享。在同一空间举办小组创作活动并展示匈牙利设计师作品。移动桌可将工坊临时转变为展览空间。
活动围绕大型工作台展开，工具随手可取。暖色木材与浅色表面营造亲切的工坊氛围。
陶瓷、版画与织物有序陈列，保留充足空间。展示区可用于呈现活动成果及客座设计师作品。
样品资料架、可上锁抽屉及独立准备桌有助于不同活动之间的转换，后台空间以条理清晰为重点。
围绕两张移动桌开展教学。布局兼顾共同关注点与个人创作空间。
重新摆放桌子可腾出通道及小型展示区，照明与移动家具可支持不同用途之间的转换。
前部为共享工作台及展示区，内部为材料库、准备区与可上锁工具储藏区。本构想以安静的手工创作为主。
可设想开展纸艺、纺织及物件装饰课程、小型品牌展示与创作者交流，不同用途可分时安排。
需配置适合所用材料的通风、清洗设施、耐用表面及有序储存。本构想不包含窑炉或高噪声工业设备。
仓储 · 服务迷你仓与美发沙龙两种用途，两项收入来源。现有构想拟将前部带窗商业空间用于美发沙龙，后部房间划分为可独立上锁的迷你仓。
配有卷帘门的完整仓储单元与畅通走廊，面向搬家或需要额外储物空间的家庭而设想。
手机门禁与个人仓储访问。通风及出入记录均为拟议系统，尚非正在运营的服务。
可将在线合同、定期账单、付款提醒及与状态关联的权限整合到一个流程中。屏幕画面仅作示意。
约76平方米的前部空间拟装修供服务业租户使用，现有测算采用该空间的租金收入。
租户在后部无窗仓储区整理库存。仓储单元与临街拟作美发沙龙的空间分开，共用走廊保持畅通。
前期方案将约76平方米划为前部商业空间，214平方米用于迷你仓，其中约140.5平方米可出租，其余为通道。
数字门禁、在线租赁、定期账单及有序仓储单元可提升使用便利性。自动化之外仍需客户服务及维护。
空间划分源于初步方案。通风、防潮、消防、门禁与最终布局需现场勘察确定。下方保留了此方案的示意性收益测算器。
布达佩斯第九区 · IPAR UTCA 11
两处相邻的半地下物业，四种用途构想。了解现有空间，与业主直接沟通，规划自己的版本。
当前状态独立不动产登记编号183 + 107 m²
临街通道Vaskapu 街入口
可改造室内空间层高约3米
出售方案
两处分别登记的物业，可单独或一并购买，优先欢迎直接买家咨询。
较大单元包含前部带窗空间及后部房间，可按自身需求改造为商业配套空间。
63 百万福林
我对此感兴趣相邻的小单元可单独购买，也可作为较大物业的扩展空间。
32 百万福林
我对此感兴趣可规划两项收入来源：出租前部商业空间，并将后部房间用于迷你仓。测算以一并购买两处物业为前提。
95 百万福林
咨询整体购买9,500万福林为两处物业单独售价之和，一并购买的具体条件可面谈。
IPAR UTCA 11 · 布达佩斯第九区
了解位置与街区的新篇章：地图指引、费伦茨城区历史，以及已获资助的 Ipar 街更新项目。
具体位置
布达佩斯第九区 Ipar utca 11。两处半地下物业均从 Vaskapu 街经台阶下行进入。
地图标记的是 Ipar 街地址，实地看房可约在 Vaskapu 街入口集合。
建筑历史
Ipar utca 11 与 Vaskapu utca 5 是同一转角建筑的两个地址。建筑历史资料及相关公共馆藏呈现了三个历史片段。
当时的档案地籍资料已将地块记为“Ipar utca 11 – Vaskapu utca”。更早记录保留了其农田历史。这说明地块的登记历史，并非现存建筑的建造年份。
布达佩斯时光地图 · 档案记录 ↗历史资料将这座折衷主义住宅楼的建造时间估为1890年前后。确切年份及建筑师姓名仍需进一步查档。
来源：《Ipar utca 11 — 城市历史年表与研究计划》。
Fortepan 馆藏保存了 Dési Huber Istvánné 在此居住的公寓照片。照片中可见其已故丈夫的艺术作品，为建筑的二十世纪生活留下私人记忆。
Fortepan · 费伦茨城区地方历史馆藏 ↗街区历史简述
健康街道 · 已获资助的市政项目
区政府官方介绍包括交通缓行、增加绿植、休憩空间及更安全的过街设施。方案支持30公里/小时的道路设计，并未宣称整条街完全无车。
布达佩斯市项目页面公布的 Ipar 街景观：绿植、座椅及更有序的步行空间。
2026年区政府介绍列出27个自行车架、5座遮阳廊架及100平方米开放城市空间，绿化配合抬升式路口和人行过街设施。
区政府官方项目介绍这是规划中的公共空间改造。效果图来自市政府出版物，细节及进度可能在实施过程中调整。来源核对日期：2026年10月22日。
迷你仓＋美发沙龙 · 示意性经济测算
本测算仅适用于迷你仓与美发沙龙方案，假设一并购买两处物业。可调整租金、出租率及成本；其余方案未编制经济测算。
改造预算覆盖两种用途，包括仓储隔墙与门、装修、电气、通风、防潮、门禁、账单系统集成及工程预备金。2,500万福林是规划预算，并非施工方报价。
固定成本应包括物业共同费用、能源、通风、保险、软件、会计、清洁、营销、运营人工及地方费用。收入挂钩部分用于支付手续费、其他运营项目及更新储备金。如采用加盟模式，还需加入加盟相关费用。
运营＋价值变动 · 稳定运营年度
19.63%示意性年度总回报／初始总投入
两部分均以 1.25亿福林 总投入为基数。对 1.30亿福林 翻修后估值，假定年变化率为： 14.05%.
运营现金流＋物业价值变化。价值变化不等于已收到的租金收入。
测算结果基于输入假设，不构成收益承诺。
咨询此投资方案租赁现金流＋物业价值
总回报除运营外，还考虑翻修后的估值、此后的市场价值变化及出售成本。
翻修后
物业估值—相对购入价的价值变化： —
考虑投入之后
超出翻修成本的价值增量—翻修后估值－9,500万福林购入价－改造预算。其他初始成本在总结果中另行扣除。
| 时间 | 运营现金流 | 物业估值 | 出售净所得 |
|---|
模型假设初始总投入在购入时发生。出租运营从改造完成后开始，前12个运营月采用上述较低的初期出租率，之后稳定期年度现金流保持不变。施工期间的额外支出可列入其他初始成本。价值增长从翻修完成后开始，改造期间不另行假设市场价格变化。测算不包含租金上调、通胀调整、融资或所得税／利润税。出售估值只有在实际成交后才可能转化为现金。
*盈亏平衡指在计入所设商业空间租金的情况下，足以覆盖运营成本的仓储出租率，并不代表收回投资本金。模型假设可出租仓储面积为140.49平方米。年度运营收益率等于稳定期年度现金流除以初始总投入；在年度现金流不变时，简单回本期为其倒数。突出显示的示意性年度总回报，是稳定期年度运营现金流加上翻修后估值的假定年度增长额，再除以初始总投入。仅靠运营的回本期仍只使用实际运营现金流。逐年现金流表中的物业价值仅在出售时计入一次，不会再次加上突出显示的年度总回报。两个模型均不包含贷款及所得税／利润税。
收入均不含增值税。投资输入项应填写买方实际承担的支出，包括无法抵扣的增值税。购入价的税务处理仍待确认：基准模型使用广告售价9,500万福林，除此之外无法抵扣的税费及交易费用应列入其他初始支出。租金优惠及欠租可通过降低有效租金或出租率体现。
匈牙利公开价目表
该不含增值税区间由 BpD-Depo 公布的2–5平方米仓储价格换算得出。例如5平方米月租24,900福林，2平方米月租14,900福林，价目表要求至少租用五个月。地点及服务不同，因此仅为定价参考，并非 Ipar 街物业估价。
BpD-Depo 价目表 ↗欧洲行业背景
报告显示远程运营设施数量增长，欧洲平均出租率下降0.8个百分点。运营商调查涵盖138家企业及1,447处设施。这不是匈牙利市场预测。模型中的60%／78%／85%出租率为本项目自行设定的规划假设。
行业报告 PDF ↗本物业的测算模型
数据取自现有迷你仓商业计划，属初步数值；214平方米包含走廊。前部商业空间约76平方米。每月20万／25万／30万福林租金、改造与运营成本均为假设，尚无已签租约或最新施工报价支持。
查看改造构想 ↗来源核对日期：2026年10月22日。公开价目表为报价，更新日期未知。各情景仅供对比估算；本页面出售的不是正在运营的业务。
实景照片
前部带窗空间已粉刷，后部房间尚未抹灰。照片同时展示当前状态及仍需完成的工程。
以上图片均为实景照片。
平面图与布局
了解绿色标记的183平方米单元及橙色标记的107平方米单元，可分别查看或整体了解。
可下载的原始图纸及来源文件为匈牙利语。
常见问题
可以。两处物业各有独立不动产登记编号，可单独购买。183平方米单元售价6,300万福林，107平方米单元售价3,200万福林。合计290平方米，两项售价之和为9,500万福林。
标注“当前状态”的照片展示现有空间。另行标明的 AI 效果图及影片中的翻修场景为改造构想。地面完工与后部房间翻修尚未完成。
两处物业共290平方米。方案保留约76平方米已粉刷、带窗的前部商业空间，其余214平方米用于迷你仓，包含通道。现有商业模型进一步假设其中约140.49平方米可出租，73.51平方米为通道，均为初步规划数据。
展示的用途仅为可能性。在决定购买前，须另行确认具体活动的技术条件、共有建筑管理要求及用途许可条件。
请提前预约。可致电 +36 30 855 1155，或通过 ingatlan.com 房源页面留言。地址为 Ipar utca 11，所示临街入口位于 Vaskapu 街。
我们优先欢迎私人买家直接咨询。如房产经纪已有具体买家，可按以下条件商议单次合作。
请说明买家希望购买哪处物业，或是否整体购买。单次合作协议将按各自不动产登记编号明确所涉物业。
安排买家介绍以上为拟议合作条件摘要，委托须另行书面签订。浏览本页面或电话咨询不构成委托。
实地了解
请说明你感兴趣的物业及拟议用途。下一步是提前预约实地看房。
售价及测算金额均为匈牙利福林（HUF）。原始图片内文字、视频及外部来源可能为匈牙利语。
+36 30 855 1155 致电业主 通过 ingatlan.com 留言布达佩斯第九区，Ipar utca 11
从 Vaskapu 街进入。
